Artikel 7:204 e.v. BW
Een gebrek is een staat of eigenschap van het gehuurde die maakt dat de huurder minder genot heeft van het gehuurde. Ze mag de huurder niet toe te rekenen zijn, en moet vallen buiten wat je van een onderhouden zaak mag verwachten. Een feitelijke stoornis door derden telt niet als een gebrek, dus als bijvoorbeeld een naast de woning gesitueerd bedrijf stank of trillingen veroorzaakt, komt dat in beginsel niet voor rekening van de verhuurder. Kleine herstellingen, zoals bijvoorbeeld het vervangen van lampen of het aanbrengen van tochtstrips, tellen ook niet als een gebrek. Verder heeft het begrip een ruime betekenis: de huurder van een verwaarloosd gebouw mag verlangen dat de verhuurder de gebreken verhelpt, ook al waren de gebreken bij aanvang van de huurovereenkomst al zichtbaar voor de huurder.
Voor woonruimte mag men niet van de wettelijke regelingen inzake gebreken afwijken. Voor de andere regimes, zoals winkelruimte of kantoorruimte mag dat wel. Zo kunnen partijen onderling afspreken dat bepaalde omstandigheden geen gebrek zijn, en wordt bij de huur van een vervallen schuur voor een zeer lage huurprijs aangenomen dat partijen bedoeld hebben dat de verhuurder de gebreken niet herstelt.
De wettelijke regels verplichten de verhuurder om gebreken te verhelpen. Als de verhuurder dat, ook na een ingebrekestelling, niet doet, kan de huurder de gebreken zelf (laten) verhelpen en de kosten daarvan in mindering brengen op de huurprijs.
Als een gebrek het huurgenot vermindert kan de huurder een evenredige vermindering van de huurprijs vorderen bij de rechter. De verlaagde huurprijs geldt dan vanaf het moment waarop het gebrek in voldoende mate bekend was aan de verhuurder tot aan de dag waarop het gebrek verholpen is. Hiervan kan bij woonruimte niet worden afgeweken. Bij de overige ruimtes is afwijken wel mogelijk, behalve als de verhuurder het gebrek bij aanvang van de huurovereenkomst al kende of moest kennen.
Soms is er ook sprake van gevolgschade. Bijvoorbeeld als de inboedel beschadigd is door een lekkage, of een bedrijf niet kan exploiteren door het gebrek. De verhuurder is alleen aansprakelijk voor gevolgschade als het gebrek is ontstaan na het ingaan van de huurovereenkomst en hem toe te rekenen is, of wanneer hij het gebrek bij het ingaan van de huurovereenkomst al kende of behoorde te kennen, of heeft gegarandeerd dat het gehuurde het gebrek niet had. De aansprakelijkheid voor gevolgschade kan bij winkelruimte en kantoorruimte worden uitgesloten, behalve als de verhuurder het gebrek bij aanvang van de huurovereenkomst al kende of moest kennen.
Heeft u een vraag over de gebreken aan het gehuurde? Of heeft u een andere juridische vraag? Neem gerust contact met ons op. Wij helpen u graag.
Glenn Kerver
Aansprakelijkheidrecht, Huurrecht, Letselschade, Vastgoedrecht Lees meer over deze advocaatOns team van ervaren huurrecht advocaten staat voor u klaar.
Heeft u een vraag of wilt u juridisch advies? Neem gerust contact met ons op.
31 maart 2026
Waarop letten bij de Leegstandwet?
Door de opkomst van thuiswerken, is er minder vraag naar kantoorruimte. Daarnaast zijn er complexen die niet meer voldoen aan de veranderende eisen en de eisen van functieveranderingen.
Lees meer
10 maart 2026
Wijzigingen in Huisvestingsverordening Den Haag: woningsplitsing en hospita-verhuur
De gemeente Den Haag heeft haar regelgeving aangepast met het oog op het creëren van meer woonruimte zonder nieuwbouw, maar mét behoud van de leefbaarheid. Per 1 april 2026 gelden o.a. de volgende wijzigingen in de Huisvestingsverordening Den Haag.
Lees meer
9 februari 2026
De rechten van het kind bij ontruiming van een woning
Op 28 november 2025 heeft de Hoge Raad prejudiciële vragen beantwoord over de rol van de rechten van het kind bij een vordering tot ontruiming van een huurwoning. Dit artikel behandelt de aanleiding voor deze vragen, de kernoverwegingen van de Hoge Raad en de gevolgen voor de (rechts)praktijk.
Lees meer
27 januari 2026
De werking van een omzettingsverklaring bij aanneming van werk
Stel dat een aannemer is ingehuurd voor een aanneming van werk, maar dat bij de uitvoering daarvan een probleem ontstaat. Dit komt helaas vaak voor. Als het vervolgens samen niet lukt om de kwestie op te lossen, is het aan te raden om juridische stappen te overwegen. Hieronder een praktische uitleg en vijf handige tips.
Lees meer
9 december 2025
Overlast door huurders: wat is de rol van de verhuurder?
In dit artikel wordt nader ingegaan op de verantwoordelijkheden van een verhuurder in geval van overlast, de aanpak die hij kan hanteren en de maatregelen die hij kan nemen. Zie ook: vijf handige tips.
Lees meer
26 november 2025
Schadevergoeding na verjaring van eigendom
Na het verstrijken van een verjaringstermijn vervalt een vordering. In het geval van verjaring in eigendomskwesties houdt dit in dat een eigenaar zijn vastgoed niet langer kan opeisen van de bezitter. Het eigendomsrecht gaat in zo’n geval over van de eigenaar op de bezitter. In sommige gevallen is er echter toch nog een mogelijkheid om alsnog aanspraak te maken op het vastgoed. Het schadevergoedingsrecht biedt in die gevallen een oplossing.
Lees meer
11 november 2025
Kun je in het vastgoed- en huurrecht aanspraak maken op een immateriële schadevergoeding?
De laatste jaren krijgen wij steeds meer vragen over de vergoeding van immateriële schade. Met name expats zijn gewend dat er naast een materiële schadevergoeding ziend op de daadwerkelijk gemaakte kosten, ruimte bestaat voor een vergoeding van minder concrete schade.
Lees meer
18 september 2025
Opzegging huurcontract wegens dringend eigen gebruik: wat zijn de regels voor verhuurders?
Huurders van woonruimte kunnen een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd zonder reden opzeggen met inachtneming van een opzegtermijn die gelijk is aan de betalingstermijn van de huur (tenzij een minimumduur is overeengekomen). Dat geldt niet voor de verhuurder.
Lees meer
25 augustus 2025
Who’s that girl? – Verboden onderhuur en ontruiming
Het is een huurder van woonruimte in beginsel niet toegestaan de woning aan een ander te verhuren.
Lees meer
