De boeteclausule in de koopovereenkomst van een woning

Wanneer de koopovereenkomst niet (correct) wordt nagekomen door de koper of verkoper, kan dit leiden tot een contractuele boete. In sommige gevallen kan er zelfs een aanvullende schadevergoeding worden geëist; de boete kan echter ook worden gematigd. In dit artikel leest u alles over de boeteclausule in koopovereenkomsten.

De standaard boeteclausule en een ingebrekestelling

In de standaard koopovereenkomsten van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) is een boetebeding opgenomen ter hoogte van 10% van de koopsom. De boete wordt verbeurd wanneer de koper of verkoper de overeenkomst niet correct nakomt, zoals het niet leveren of afnemen van de onroerende zaak. Hoewel het mogelijk is om een afwijkende boeteclausule op te nemen, is een percentage van 10%  gebruikelijk.

Voordat de boete kan worden opgeëist, moet er een ingebrekestelling worden verstuurd. In een ingebrekestelling wordt de tekortschietende partij gesommeerd om binnen een bepaalde termijn alsnog onvoorwaardelijk aan alle verplichtingen te voldoen. Komt de partij vervolgens zijn verplichtingen nog steeds niet na? Dan kan de overeenkomst worden ontbonden en is de boete in beginsel verschuldigd. Meer informatie over ontbinding leest in ons artikel ‘De ontbinding van vastgoedgerelateerde koopovereenkomsten‘.

Matiging boete

Uit artikel 6:94 BW volgt dat een rechter de boete in sommige gevallen kan matigen. In de praktijk komt dit echter niet vaak voor. En de bevoegdheid tot matiging zal enkel worden toegepast wanneer de instandhouding van een boetebeding in de specifieke omstandigheden leidt tot een buitensporig en daarmee onaanvaardbaar resultaat.[1] Daarbij zal de rechter niet alleen moeten letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen.[2]

Aanvullende schadevergoeding

Indien de contractuele boete de geleden schade niet dekt, is het mogelijk om een aanvullende schadevergoeding te vorderen. Bij verkoop van onroerende zaken speelt artikel 7:36 BW een relevante rol in het begroten van de schade, wanneer de onroerende zaak uiteindelijk niet wordt geleverd. In dat geval moet de omvang van de schade worden vastgesteld door de hypothetische situatie waarin de partij zich zou hebben bevonden bij een correcte nakoming, te vergelijken met de feitelijke situatie waarin zij zich na de ontbinding van de koopovereenkomst bevindt.[3]

Met andere woorden, de schade wordt dan bepaald op basis van  het verschil tussen de overeengekomen prijs en de marktprijs.[4] Als een koper tekortschiet in zijn verplichtingen door de woning uiteindelijk niet af te nemen, en de verkoper de woning enkel tegen een lagere koopprijs aan een derde kan verkopen, maakt de verkoper aanspraak op het verschil tussen beide prijzen. Dit geldt vice versa indien de verkoper ervoor kiest om de woning niet te leveren en tegen een hogere prijs aan een ander te verkopen.

Conclusie

De boeteclausule in de koopovereenkomst speelt een grote rol bij het waarborgen van de naleving van verplichtingen door zowel koper als verkoper.

Meer informatie

Als u te maken krijgt met een nalatige koper of verkoper, is het raadzaam om u juridisch bij te laten staan. Neem gerust contact op met mij of een van de andere vastgoedrecht specialisten van GMW advocaten indien u vragen heeft.

[1] Rb. Den Haag 23 april 2025, ECLI:NL:RBDHA:2025:6773, r.o. 5.6.
[2] HR 16 februari 2018, ECLI:NL:HR:2018:207 (Protec – Easystaff).
[3] Rb. Rotterdam 15 juni 2022, ECLI:NL:RBROT:2022:4629, r.o. 4.5.
[4] HR 6 maart 1998, ECLI:NL:HR:1998:ZC260 en HR 24 september 2004, ECLI:NL:HR:2004:AP7760.